国运之变！

丁丁

生活只能事后明白，却必须不断向前。很多事情，在做决策的时候，决策人并不清楚后果，真正的后果要等到多年以后才会变得明显。中国房地产“涨价去库存”就是典型。

如果单纯看房地产住宅的库存，似乎没有什么。最高的时候，住宅库存为4.66亿平米，不到半年的销售。现在，住宅库存只有2.68亿平米。但是，住宅库存只相当于成品库存，冰山一角，真正的大头在住宅在建面积，相当于半成品库存。当我们分析库存时，必须半成品和成品一起计算。如果把住宅库存和住宅在建面积加在一起，除以当年的住宅销售面积，就可以得出住宅库存周期，即需要多少年才能把所有库存销售完。可以看出，2014年底，住宅销售低迷，库存周期高达5.28年。这就是当初“涨价去库存”的原因。但是，现在这个库存周期已经超过了2014年最高峰。历史再一次来到了十字路口。

房地产首先是金融产品，然后才是居住产品。房即是债，债即是房。当初的“涨价去库存”，最核心的其实是货币政策，而不是简单的涨价。涨价只是结果，而不是原因。

现代金融系统，分为存在央行的基础货币和处于商业银行的信用货币。虽然纸币也是基础货币，但在经济中起到的作用没有那么大。央行的基础货币，除非提现，变成纸币，否则是不参与经济流通的。真正对经济和资产价格有影响的，是信用货币。因此，任何货币政策，最终的目标都是影响信用货币，进而影响经济。

如果根据基础货币和信用货币，影响资产价格与影响实体经济，货币政策可以分为几类：

1. 不影响基础货币，只影响基础货币的构成，如降准，相当于把商业银行在央行的定期转活期，便于转账清算，有利于信用货币创造。

2. 影响基础货币，不直接影响信用货币，如发粉，相当于央行借钱给商业银行，增加商业银行在央行的存款，有利于信用货币创造。

3. 影响基础货币，也影响信用货币，但仅直接作用于资产价格，如QE，央行无中生有，创造基础货币，买入国债等资产，同时增加信用货币，但最先作用于资产价格，推高国债价格，推高股票价格，对实体经济的影响比较间接。

4. 影响基础货币，也影响信用货币，而且直接作用于实体经济，如涨价去库存之中最重要的货币政策PSL，央行无中生有，创造基础货币，同时增加信用货币，直接作用于实体经济。涨价去库存中的PSL，相当于直接给居民发钱，凑够首付，然后促进居民加杠杆，借更多的债买房，起到了增加本金，撬动更大杠杆的作用。可谓是杠杆之上再加杠杆，属于直升机撒钱式的操作。这跟美国在疫情期间给居民发钱，异曲同工。只不过，美国是推高了通胀，中国是推高了房价通胀。

在涨价去库存期间，央行发行了3.56万亿的PSL。如果按照棚改补贴能够补足一半的首付计算，则撬动了几十万亿的杠杆，增加了几十万亿的信用货币。

现在，历史轮回，房地产库存已经超过历史最高，再次涨价去库存的政策呼之欲出。但是，人不会两次踏入同一条河流。这一次，居民的现金流已经耗尽。杠杆能起作用，关键在于有人能借债。谁借债，谁印钞。但是，历史可能还会重复，第一次是悲剧，第二次是闹剧。无论如何，“涨价去库存”都是改变国运的重大事件，中国从此不同，世界从此不同。