全球房地产：一场残酷的吃鸡游戏！

丁丁

今天彭博社的一篇文章专门分析了新西兰的房地产市场，认为新西兰是全球房地产的领先指标，是一个预兆。

新西兰曾经是全球最热的房地产市场，走在了全球的前沿，但现在疫情期间的繁荣已经破灭，新西兰承受的痛苦也走在了全球前面。这预示着全球其他国家很可能也会步其后尘。随着全球通胀爆棚，新西兰也跟随美联储加息。不幸的是，新西兰人一般只锁定按揭利息三年。新西兰央行估计，2023年，一半的新西兰现存固定房贷按揭将重新调高利率。这意味着，新西兰人的房屋按揭将从3%或更低，直接跳到6.5%的水平，直接翻倍。新西兰央行的估计还显示，如果按揭利率上升到7%，约一半有按揭贷款的居民将把税后净收入的至少一半用于还贷。利息上涨，支出急剧增加，新西兰的房价一路下跌，已经从高点下跌了13%，而且还在继续。

这其实又回到了各国比拼居民资产负债表和居民杠杆的游戏。实际上，世界上几乎每个国家现在都有房地产泡沫，最后就是一场吃鸡游戏，看谁的泡沫先破，看谁能撑到最后。决定谁能撑到最后的，有两大因素：居民杠杆和固定按揭比例。

首先，居民杠杆越高的国家，越不敢激进加息，紧跟美联储。全世界发达经济体，美国居民的杠杆率几乎是最低的，比较能扛，而其他国家，如澳大利亚和加拿大，包括新西兰，居民杠杆率都很高。根据新西兰央行的数据，新西兰居民债务与可支配收入的比例大约174%左右，与加拿大类似。

其次，加息对房地产泡沫的影响是非线性的，开始影响小，下跌慢，后面影响越来越大，下跌越来越快，反身性正反馈。当房价急剧下跌时，房地产泡沫就破裂了。这个临界点在哪，谁也不知道，也许新西兰能为全球其他国家探寻到这个触发门槛。

最后，房贷按揭的固定利息比例非常关键。由于美国的金融市场最发达，可以通过金融市场把房贷打包，资产证券化，锁定利率，所以2019年以来，90%以上的美国住房按揭贷款都是锁定了5年以上的固定利息。前些年买房的美国人，许多都锁定了30年的低利率，即使美联储持续加息，利息维持在高位，也不会受影响。相比之下，新西兰100%的住房按揭贷款的利息都只锁定了5年以下，60%的按揭贷款只锁定了一年，随时浮动。而加拿大的处境也好不了哪去。随着加息的深入，高利率持续，这些只锁定了几年的住房按揭贷款面临着利息跳升的风险，居民受到的冲击会很大，很可能不得不节衣缩食，减少消费，甚至被迫违约。这意味着以消费为主的发达国家经济会受到冲击，银行系统受到坏账冲击。

所以，不是每个国家都有美国的底气。在一场残酷的吃鸡游戏中，剩者为王。